V poslednom čase sa až príliš často stretávam s nulovou informovanosťou o tejto problematike, preto sa to dnes posnažím napraviť a odpoviem na všetky otázky – kto, čo, kde, kedy, ako a prečo.
Začnime od začiatku: čo je to vlastne daň z predaja? Je to daň, ktorá by mala obmedziť ziskovosť fyzických osôb z predaja nehnuteľností a tým znížiť motiváciu kupčenia s nimi. Povinnosť odviesť daň vzniká majiteľovi, resp. všetkým spolumajiteľom, ktorí predali nehnuteľnosť skôr ako po uplynutí 5-tich rokov od jej nadobudnutia (vyradenia z obchodného majetku).
Ale pozor, časom nadobudnutia nehnuteľnosti sa nemyslí dátum podpisu kúpnej zmluvy, ale dátum povolenia vkladu katastrom (býva uvedený na liste vlastníctva v kolónke Titul nadobudnutia). Čas predaja je zas termín podpisu predajnej zmluvy alebo termín prijatia prvej platby (aj rezervačnej zálohy) za nehnuteľnosť, podľa toho, čo nastane skôr.
Štandardná výška dane fyzickej osoby predstavuje 19 %. Pokiaľ však zisk (predajná cena mínus kúpna cena mínus náklady) prekročil sumu 41 445,46 € (za rok 2022), daň je progresívna a rastie na úroveň 25 %. To však nie je všetko! Zisk z predaja nehnuteľnosti sa berie ako ostatný (pasívny) príjem, preto podlieha aj odvodu do zdravotnej poisťovne, a to vo výške 14 %. To znamená, že váš zisk z predaja bude v prípade základnej dane (19%) nižší o 33 %, respektíve o 39 % v prípade progresívnej dane (25%).
Svoj zisk si však môžete ponížiť nákladmi, ktoré ste v spojitosti s nehnuteľnosťou vynaložili. Ide najmä o tieto:
- kúpna cena nehnuteľnosti,
- rekonštrukcia/modernizácia/opravy a údržba,
- úroky z hypotekárneho úveru,
- zdravotné poistenie (dodatočne si môžete uplatniť 14 % odvod do zdravotnej poisťovne),
- náklady spojené s prevodom (právne služby, služby realitnej kancelárie).
Upozorňujem, že uznané sú len náklady s platnými bločkami alebo faktúrami.
Otázky typu kto, čo, prečo sme si týmto úspešne prešli. Ostáva nám ešte zodpovedať ako, kedy a kde. Ako podať daňové priznanie z predaja? Podáva sa a platí štandardne do 31. marca nasledujúceho roka po predaji. Aj v tomto prípade je možné požiadať o 3-mesačný odklad. Na podanie slúži formulár daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby za rok 202X – typ B a odovzdáva sa na príslušnom daňovom úrade. Na základe podaného daňového priznania vaša zdravotná poisťovňa urobí ročné zúčtovanie, ktoré pošle do 30. 9.,v prípade odkladu do 31. 10. Splatnosť nedoplatku býva spravidla do 45 dní od oznámenia. Po vykonaní platby do zdravotky odporúčam podať opravné daňové priznanie, kde doložíte dodatočný náklad, a to odvod do zdravotnej poisťovne. Následne vám daňový úrad vyráta preplatok, ktorý vám vráti po tom, ako podáte žiadosť o vrátenie preplatku.
Celú problematiku odporúčam konzultovať s maklérom, daňovým poradcom, právnikom alebo aspoň účtovníkom. Tento už tak dlhý článok je len základným zhrnutím. Moje konzultácie nielen z tejto problematiky môžete využiť kedykoľvek a sú, samozrejme, bezplatné.