V dnešnom článku si priblížime problematiku cien nehnuteľností. Práve ona je jedným z najzákladnejších parametrov a zároveň najchúlostivejšou záležitosťou. A prečo je to tak? Pretože všetko v našich životoch sa točilo, točí a bude točiť okolo peňazí. Ale to je debata o inom, poďme späť k téme.
Cenu môžeme rozdeliť do dvoch kategórií na vecnú alebo všeobecnú a trhovú. Každá je iná.
Začnime prvou – všeobecnou cenou. Tá predstavuje objektívnu hodnotu stavby či nehnuteľnosti v určitom čase. Zohľadňuje najmä faktické údaje, ktoré sa nemenia, ako napríklad výmeru, poschodie, orientáciu, materiály, pozemok, vedľajšie stavby/nehnuteľnosti, vek, dispozíciu, opotrebenie, lokalitu, polohu a tak ďalej. Všeobecnú cenu stanovuje znalec na základe koeficientov, rozpočtových ukazovateľov a tabuliek. Riadi sa vyhláškou ministerstva spravodlivosti číslo 492/2001 Z.z.. Táto cena však nezohľadňuje všetky faktory, len tie kľúčové, pretože je určená na ocenenie všetkých nehnuteľností.
Trhová cena vychádza zo všeobecnej, avšak zohľadňuje aj ďalšie faktory – napríklad plusy a mínusy nehnuteľnosti (výhľad), aktuálny stav lokality a jej budúci potenciál, priamu a nepriamu konkurenciu podobných bytov, stav trhu a náladu kupujúcich, stav ekonomickej situácie aj iných trhov (napr. hypotekárneho). Trhová cena býva spravidla vyššia ako všeobecná (cca o 5 – 10 %), nie je to však pravidlom! Zásadou však je, že rastie a klesá rýchlejšie. Tržnú hodnotu nehnuteľnosti dokážeme zvýšiť aj sami, a to precíznou prípravou. Jednou z možností je tlak vyvolaný počtom záujemcov. Pri kvalitnej prezentácii dosahujeme vyšší počet záujemcov, čo tlačí tržnú cenu nahor. Rovnako pomáha korekcia malých nedostatkov (fľaky, ošúchané stierky, opotrebované materiály a pod.), vypratanie/upratanie a aranžovanie nehnuteľnosti (tzv. homestaging), či odhalenie skrytých potenciálov (napr. cez architektonickú štúdiu).
Pokiaľ nie ste v predaji nehnuteľností skúsený harcovník, odrazte sa od vecnej ceny (aktuálneho znaleckého posudku). Tržnú cenu odporúčam stanovovať po konzultácii s realitným maklérom. Vstupuje do nej totiž veľké množstvo faktorov, ktoré vám nemusia ani napadnúť.